Immobilier en Provence : Les 10 tendances qui ont métamorphosé le marché

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Groupe Familial Immobilier Indépendant, spécialisé dans les belles propriétés en Provence côté Terre et Mer, Janssens Immobilier est associé au réseau international de luxe Knight Frank, constitué de 523 bureaux répartis dans 52 pays. Le groupe a compilé ses données pour en extraire une étude sur les marchés de la transaction et de la location. Elle se base sur les régions du Pays de Sorgues et du Mont Ventoux, du Luberon, des Alpilles et du Pays d’Aix-en-Provence jusqu’au Golfe de Saint Tropez.

Depuis 20 ans, le marché de l’immobilier en Provence a connu une vraie transformation. Ses paysages, ses produits, ses villages authentiques, son ambiance du bien-vivre sous un ciel bleu avec ses villes du soleil, dont Aix-en-Provence avec plus de 3000 heures de soleil/an, sont devenues très accessibles par train grâce au développement du réseau TGV ou par avion grâce aux très dynamiques Aéroports de Marseille Provence et de Nice tous deux devenus très internationaux.

Acheter et vendre des résidences secondaires, constitue par excellence un marché de niche et de luxe, dont le dynamisme est complètement à l’opposé de celui des villes et/ou des résidences principales. Marché plutôt saisonnier il y a vingt ans, il est devenu accessible et visible à distance grâce à internet, et se comporte de manière active et volubile tout au long de l’année.

Janssens Immobilier a réalisé une étude qui met en avant les « 10 tendances qui changent la donne » sur le marché de l’immobilier haut de gamme en Provence, depuis la campagne jusqu’au bord de mer. La Provence, demeure une marque distinctive toujours prisée par les amoureux de la nature.

1.    Une inflation douce mais soutenue dans un marché devenu lent

Entre 1999 et 2019, le prix moyen des ventes réalisées par Janssens immobilier a doublé, passant de 500k € à 1M €, voire 3 M € à St Tropez. L’explication est simple :  les acheteurs étrangers, anciennement 35% de la clientèle de Janssens immobilier, constituent aujourd’hui 60% de la clientèle. Ils viennent du monde entier, disposent d’un pouvoir d’achat plus important, et sont à la recherche d’un marché ancien rénové avec des prestations intérieures et extérieures de plus en plus sophistiquées. Les délais de vente ont évolué allant de minimum 8 à 12, voire parfois 18 mois, selon le secteur et le prix. Le coup de cœur est toujours présent mais devient de plus en plus raisonné. Il faut compter minimum 60 prospects pour une vente, en 2000 nous en comptions 30. En revanche, la vente de biens plus « atypiques » ou comportant des défauts a considérablement chutée. Et l’heure n’est malheureusement pas encore à leur retour en grâce !

2.    L’explosion du marché locatif

A peine 1 sur 3 il y a 20 ans, aujourd’hui 3 acheteurs sur 4 réfléchissent à une mise en location de leur maison. L’envie de couvrir les charges et la facilité d’accès aux locataires potentiels par la digitalisation sont en grande partie à la source de ce basculement. Pour se différencier, le service et le home management sont devenus incontournables pour les agences.

3.    De la résidence secondaire vers « l’autre maison »

L’évolution de la société, impactée par la mondialisation, amplifie le besoin de se déconnecter et de se ressourcer. La résidence secondaire devient ce cocon, cet autre chez soi, qui apporte du sens à sa vie, une vie en mouvement permanent. La Provence est une région dont le style de vie inspire toujours. La maison de vacances est devenue un investissement sentimental et affectif, ou un rendement non-financier inestimable qui répond à un besoin de plus en plus important de sérénité.

4.    De la rénovation ‘basique’ vers le style ‘campagne chic’

Après le rustique, les marchés plébiscitent désormais l’alliance entre le classique et le contemporain, l’authenticité et la modernité. De la vieille pierre à l’extérieur et des grands espaces au décor épuré à l’intérieur. Un beau jardin aménagé avec une grande piscine et des terrasses avec cuisine d’été sont devenus indispensables. Le studio d’amis ou la petite maison de gardien, un grand plus. Le ‘mas à rénover entièrement’ est out, le client préfère la maison « clé en main ». Et la vue sur la campagne, le village ou la mer, est un must !

5.    Pouvoir partager la vie de village et des petites villes

Au calme mais non coupé du monde … Le client désire prendre son café le matin en allant chercher sa baguette ou son journal au café du coin. La tranquillité mais pas l’isolement ! Les petits villages perchés et leurs lieux historiques, l’artisanat et les produits du terroir, les marchés de produits locaux… L’expérience de l’ambiance provençale est très appréciée pour des consommateurs de culture, d’activités outdoor, de bien-être et de gastronomie.

6.    Le Littoral d’abord, la campagne ensuite, la montagne et l’étranger loin derrière

Aujourd’hui, s’ils pouvaient investir dans une résidence secondaire, presque 45 % des Français choisiraient le bord de mer. Le littoral bénéficie d’une très forte attractivité et constitue un lieu de villégiature apprécié. Ensuite, presque 25 % achèteraient à la campagne. Les personnes intéressées sont souvent des citadins en mal de nature et de calme, en recherche surtout d’une maison de campagne de qualité, dans un bel environnement et relativement proche d’une ville, pour limiter au maximum les contraintes de transport le temps d’un week-end. Loin derrière, la montagne ne convainc qu’un peu plus d’un Français sur 10, essentiellement des amoureux du ski et de sport en extérieur. La proportion est identique pour la résidence secondaire à l’étranger.

7.    La création de plus de Parcs Naturels Régionaux et des PLU bloquent la construction du neuf

Ces dernières années, la plupart des villages en Provence ont adopté un nouveau plan d’urbanisme (PLU) qui, tout en préservant l’identité des paysages et sa vocation naturelle-agricole, ont figé le foncier disponible à la construction. La densification des villages est devenue la seule alternative, développant de nouveaux petits programmes immobiliers. Après le Parc Régional du Luberon, la Camargue et le Verdon, 4 autres ont été instaurés il y a peu de temps : le Parc Régional des Alpilles, du Mont Ventoux, des Baronnies Provençales et de la Sainte Beaume, créant une réserve naturelle de plusieurs milliers de km².

8.    Des investisseurs qui mettent des moyens importants dans la 2ème rénovation

Le marché est dominé par la réhabilitation de l’existant, permettant ainsi de répondre aux aspirations d’une clientèle jusqu’ici en attente d’un style plus ‘design’ et des prestations tout confort. La propriété re-stylée de A à Z, entièrement décorée et meublée, avec des extérieurs très soignés par un jardin paysagé avec un bel espace piscine, se vend deux fois plus rapidement que les biens ‘rustiques’.

9.    Des taux favorables aux retours à la terre

La rentabilité limitée des placements et le risque de plus en plus grandissant d’un nouveau krach, permettent de stimuler la demande et de fluidifier les ventes de domaines agricoles et viticoles. Le marché de l’immobilier agricole profite surtout des prix considérés encore bas pour les bonnes terres en France, ainsi d’un effet ‘Rosé de Provence’ pour les domaines viticoles. Exemple : LVMH a racheté en six mois deux domaines dont le Château du Galoupet et le Château d’Esclans en Provence.

10.  Une offre de plus en plus limitée avec une complexification administrative

Les propriétaires d’un bien de qualité préfèrent le garder de plus en plus longtemps. Initialement intéressé par l’idée de ne pas conserver au-delà de de 10 ans, aujourd’hui les potentiels propriétaires regardent souvent le long terme sur plus de 10 ans. En même temps, les dossiers de vente sont parfois très difficiles à concrétiser. En cause, une grande charge réglementaire et un héritage de non-régularisation de situations urbanistiques. La maison rurale reste un produit non-standardisé avec un environnement juridique bien plus complexe que l’appartement de ville. Le facteur humain rassure et restera indispensable pour réussir à finaliser la transaction en toute confiance. La disruption digitale ou l’intelligence artificielle y contribuent peu voire pas du tout.

Rudi Janssens

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