Immobilier en Provence : projections 2024

Rudi Janssens confie ses projections sur le marché immobilier haut de gamme en Provence

Malgré un contexte très difficile à cause notamment de l’inflation, la hausse des taux, le durcissement des conditions de crédit, la baisse de l’euro et les tensions géopolitiques, le marché des résidences secondaires en Provence et la Riviera se révèle plus résilient qu’attendu.

2020, 2021, 2022… Ces trois années ont connu, contre toute attente, un grand nombre de records. Dans le contexte actuel, l’euphorie est passée et l’année 2023 a connu un nombre de ventes plus faible mais est restée robuste. Bien que le premier semestre ait été moins actifs, nous avons tout de même eu une très belle arrière saison avec une demande soutenue.

L’immobilier après le COVID

2023 s’annonce comme une année encore assez forte en dépit des circonstances difficiles. Cependant, qu’on juge comme transitoire avec une normalisation continue de ce marché dans les 12 mois à venir.

Si nous comparons nos chiffres à ceux de l’année dernière : une vente moyenne de 1,35 million d’euros en 2022 est passée à 1.5 million d’euros en 2023. Nous constatons un dynamisme toujours présent du marché. En effet, les biens de grande qualité se vendent encore. Néanmoins, les acquéreurs sont prêts à investir dans des biens d’exceptions. Cela, tant que le prix affiché est en phase avec le marché actuel. La négociation est revenue et les vendeurs commencent à montrer une certaine flexibilité.

Le marché de prestige en Provence et Riviera

Nous affirmons avec nos confrères le constat général que le marché de prestige semble totalement décorrélé du marché standard en grande crise. Cela aussi bien dans l’ancien ou le neuf. Nous observons un nombre de ventes réduit sur la gamme allant jusqu’à 1.5 million d’euros qui faisait vivre le marché. En revanche, les biens affichés à partir de 2 millions d’euros sont plus rares. En effet, il est parfois difficile de répondre à la demande. Cela démontre clairement un marché à deux vitesses.

D’un côté les acheteurs de biens de prestige jusqu’à 1.5 million d’euros, le plus souvent Français, ont été freinés dans leurs acquisitions par un certain attentisme, des difficultés et le coût bancaire pour financer leurs projets via des prêts bancaires. De l’autre côté, les acquéreurs de biens haut de gamme, que ce soit des Français fortunés ou des investisseurs étrangers ont été très actifs avec une liquidité importante et une forte volonté de placer leur argent dans cette valeur refuge qu’est la belle pierre.

Capital affectif et refuge

Cette décorrélation s’explique surtout par la nature des biens que nous vendons. Nous sommes principalement actifs dans un marché de ‘capital affectif et refuge’. Il s’agit moins d’un marché traditionnel de ‘logement’ pur.

Cependant ce dernier représente plus de 80 % des ventes en France. Cela impacte rapidement les chiffres et statistiques car le dynamisme est complètement à l’opposé de notre style de vie.

En somme, LE marché de l’immobilier en France n’existe pas, il y a DES marchés immobiliers. Ces derniers connaissent chacun leur dynamique ou difficulté en fonction du lieu, du type de bien et son segment de prix !

De nouveaux rythmes

Dans un marché traditionnel de résidence principale, les acteurs, vendeurs ou acheteurs sont dans des délais bien plus courts que le vendeur ou acheteur de sa résidence secondaire qui ont une vision de temps plus longue. Ces derniers sont rarement pressés de vendre ou d’acheter.

En revanche, nous ne sommes pas entièrement à l’abri des circonstances difficiles. Les négociations prennent beaucoup plus de temps qu’au cours des années précédentes. En effet, les acheteurs deviennent de plus en plus sélectifs par rapport à la qualité des biens. Un attentisme s’est installé parmi les acheteurs dans ce marché jusqu’à 1.5 million d’euros, en espérant une offre et choix plus grand à des prix plus attractifs. Néanmoins, nous retrouvons en face des propriétaires peu motivés à vendre, et encore moins à vendre rapidement.

Ces deux phénomènes se reflètent aussi dans l’évolution des prix. Nous voyons en général un plafonnement des prix après plusieurs années de hausse ininterrompue et une correction des prix à la baisse pour les biens moins exceptionnels.

De surcroît, depuis deux mois, nous sommes de plus en plus sollicités par des potentiels vendeurs qui commencent à réfléchir à une éventuelle vente. Les années COVID avaient fait fondre nos portefeuilles de biens de plus de 50 %. Aujourd’hui, ils commencent à remonter de 20 %. Cependant, nous sommes encore loin du stock pré-COVID. Aussi, l’offre de qualité dans la gamme de luxe reste très limitée.

Pour ces raisons, nous pensons que cette tendance de marché à deux vitesses sera encore davantage prononcée dans les 12 mois à venir. Nous observerons que les biens de très haute qualité se vendront et des biens avec défauts resteront sur le marché et verront leur prix revu à la baisse. 

Provence : un art de vivre

Même s’il y a aujourd’hui de nombreuses inconnues, comme les conflit géopolitiques, l’inflation, les politiques monétaires ou encore la volatilité de la bourse, par temps difficiles, l’immobilier de prestige reste une valeur refuge pour les investisseurs avisés.

Nous sommes donc prudemment optimistes pour la fin de l’année, mais aussi réalistes pour l’année à venir. Même si l’activité peut ralentir, elle devrait rester relativement forte.

Surtout grâce à une inflation qui commence à être maîtrisée, des taux remontés mais probablement arrivés à un cap et une économie toujours en croissance par rapport à nos voisins. Ajoutant à cela une année festive et sportive à venir ! La France confirme son rôle de pays attractif pour investir.

C’est alors toujours un ‘bon’ moment pour acheter car on vise le long terme et un investissement affectif et la sécurité, pas le profit à court terme. Dans des temps incertains (a-t-on connu des temps certains ?), que pourrait nous donner plus de sécurité et de certitude que de pouvoir profiter d’une belle maison dans le Sud et vivre sa vie en sérénité avec sa famille ? 

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