Investir en France - Fiscalité immobilière 2019

Inspiré de la brochure très complète du Cabinet Roche & Cie, voici un article regroupant des conseils pratiques sur l’immobilier en France.

L’acquisition d’un bien immobilier en France passe par 5 étapes :
– L’offre d’achat.
– La signature du compromis de vente.
– Le délai de rétractation de 10 jours.
– L’obtention éventuelle du prêt.
– La signature de l’acte authentique chez le notaire.

Mais il y a plusieurs choses à prendre en compte telles que :
– Les frais de notaire.
– Les taxes locales.
– L’imposition des revenus locatifs pour les locations saisonnières.
– L’impôt sur la Fortune Immobilière.
– Les plus-values immobilières.
– La succession.

1. Les frais de notaire.

Seul l’acquéreur est redevable des frais de notaire. Le total des frais représente environ 7% du prix d’acquisition.
Exemple : Acquisition d’un bien d’une valeur de 2.000.000€ – Émoluments du notaire environ 18.000€ – Taxes environ 122.000€.

2. Les taxes locales.

La taxe foncière.

Cette taxe est due chaque année par les propriétaires des biens bâtis et non bâtis (habitations, locaux industriels et commerciaux, terrains…). Elle est calculée par l’administration fiscale en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux déterminés par les collectivités locales.
Date limite de paiement : mi-octobre.

La taxe d’habitation.

Cette taxe concerne tous les logements d’habitation (résidences principales et secondaires) et tous les occupants (propriétaires ou locataires). Elle est calculée par l’administration fiscale en fonction de la situation de l’occupant au 1er janvier de l’année d’imposition. Le montant dû est calculé en multipliant la valeur locative nette du bien par les taux d’imposition déterminés par les collectivités territoriales.

Date limite de paiement : mi-novembre.

3. L’imposition des revenus locatifs (locations saisonnières).

Il existe deux types de régime.

Le régime forfaitaire.
Conditions : Loyers <70 000€/an.

Détermination du bénéfice imposable : Application d’un abattement forfaitaire pour charges de 50%.

Déclaration : Revenus déclarés par année civile. Report des loyers directement sur la déclaration d’impôt sur le revenu.
Date limite de déclaration : Le 31 mai de l’année suivante.

Le régime réel.
Conditions : Loyers >70 000€/an ou sur option.
Détermination du bénéfice imposable : Déduction des frais et charges réels.
Déclaration : Revenus déclarés par année civile. 
Date limite de déclaration : Avant le 3 mai de l’année suivante.

4. L’impôt sur la Fortune Immobilière.

Vous êtes redevable de l’IFI lorsque la valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros.

Actif taxable.

Immeubles bâtis et non bâtis (terrains à bâtir, terrains agricoles…), droits immobiliers, parts ou actions de sociétés immobilières.
Résidence principale (si résidence fiscale en France) : abattement de 30%.

Passif déductible.
Depuis la dernière Loi de Finances, seules certaines dettes sont déductibles :

Règle générale : sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition et relatives à l’acquisition de biens, aux dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction ou reconstruction, d’agrandissement.

Dettes fiscales : uniquement celles se rapportant aux biens taxables.

Emprunt et dettes bancaires : emprunts in fine, emprunts dans l’entourage familial, limitation au-delà de 5M d’euros d’actifs.

Barèmes.
Jusqu’à 800 000€ : 0%.
De 800 000€ à 1,3 million d’€ : 0,50%.
De 1,3 à 2,57 millions d’€ : 0;70%.
De 2,57 à 5 millions d’€ : 1,00%.
Entre 5 et 10 millions d’€ : 1,25%.
Au delà de 10 millions d’€ : 1,50%.

Particularités des non-résidents.

Les non-résidents ne sont taxables qu’à raisons de leurs biens immobiliers situés en France.

Les nouveaux « impatriés » bénéficient d’une exonération sur leurs biens immobiliers situés à l’étranger jusqu’à la fin de la 5ème année suivant leur installation en France.