Anthony & Co, the legal status of an SCI

Vous êtes résident fiscal français ou non-résident, vous possédez une propriété en France ou vous souhaitez en acquérir une via une SCI (Société Civile Immobilière) ?

La plupart d’entre vous se demandent si la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour une SCI française. Voici tout ce que vous devez savoir sur une SCI en droit fiscal français.

Une SCI (Société Civile Immobilière) est fréquemment utilisée pour l’acquisition d’un bien immobilier en France et convient aux résidents fiscaux français comme aux non-résidents. Beaucoup de nos clients français et étrangers, nous disent avoir reçu de la part de patriciens gravitant autour de l’immobilier des échos contradictoires quant à l’obligation de la tenue de comptes. Mais en dépit de ce que peuvent dire ces pseudos professionnels, il y a une seule certitude : c’est obligatoire !

Le but de ce texte est de montrer la nécessité, aux fins fiscales, d’établir des comptes annuels ainsi que de tenir les livres.

La question de l’établissement des comptes annuels d’une SCI (Société Civile Immobilière) semble être claire dans le droit fiscal français. Pour qu’une SCI ait une vraie substance, il est impératif que la comptabilité soit tenue et toutes les déclarations obligatoires effectuées. Ainsi toutes les questions des autorités fiscales françaises sur l’existence réelle des SCI sont satisfaites.
Il est essentiel que les comptes annuels soient préparés avec le dépôt des déclarations fiscales appropriées. Cela est nécessaire pour éviter une éventuelle demande fiscale avec des pénalités supplémentaires et d’autres conséquences. La non-production de déclarations peut entraîner une taxe annuelle de 3% de la valeur de la propriété ainsi que des intérêts de retard et des amendes. En l’absence de ces éléments, les autorités fiscales ont toute latitude pour diligenter un contrôle fiscal.

Les SCI sont des sociétés enregistrées et doivent remplir des formulaires fiscaux spécifiques. Selon le Code Général des Impôts français, une SCI doit fournir aux autorités fiscales toute pièce comptable prouvant la réalité des chiffres mentionnés dans les formulaires annuels qu’elle présente. Dans la pratique, il s’agit d’un bilan de produits et de charges, ainsi que d’un bilan et de factures, etc.

En cas de contrôle fiscal, il est fondamental que les comptes annuels de la SCI puissent prouver la substance de la société. Dans une jurisprudence, les autorités fiscales ont vérifié les comptes d’une SCI. Ils ont essayé de prouver que le contribuable avait caché des revenus. Pour prouver cette fraude fiscale, les autorités fiscales ont évalué l’impôt sur le revenu des contribuables et révisé les revenus déclarés dans les comptes annuels de la SCI.

L’obligation principale d’un gérant de SCI est de présenter un rapport à ses actionnaires lors de l’assemblée générale annuelle. Ce document détaille les résultats de l’entreprise. La nouvelle déclaration d’impôt sur le patrimoine IFI est également obligatoire pour tout actionnaire de SCI dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1 300 000 €. Les comptes permettent également de déterminer la valeur des parts et sont de ce fait nécessaires pour toute déclaration IFI.
La comptabilité d’une SCI est donc très importante. Cela permet aux associés de se tenir informés de leurs obligations respectives et de faciliter la participation d’un futur partenaire ou la vente de parts de leurs sociétés. Cela permet également au propriétaire de répondre aux questions des autorités fiscales et de permettre la planification successorale.

Chez Anthony & Cie, nous vous recommandons vivement de prendre conseil auprès de professionnels. Chaque cas est unique et nécessite une analyse individuelle.
Notre équipe de comptables et de conseillers en gestion de patrimoine coordonne tous les aspects de votre acquisition ou de votre investissement, de sorte que vous n’ayez pas à vous préoccuper des tracasseries opérationnelles. Nous pouvons également, avec l’aide de notre réseau d’avocats fiscalistes, coordonner des réponses sur des questions fiscales/juridiques transfrontalières et plus particulièrement sur des questions fiscales liées à l’immobilier. En fin de compte, il s’agit pour vous de pouvoir acquérir votre propriété et de profiter du style de vie français en toute quiétude. En somme, vous êtes entre de bonnes mains.

FOCUS – Intérêt de tenir une comptabilité dans une SCI

• Preuve de la situation du revenu réel et production correcte de la déclaration de revenus.
• Présentation des comptes annuels aux associés
• Permet d’envisager une stratégie de planification successorale.
• Permet de donner une valeur aux parts de la SCI et rend possible tout transfert de parts (cela implique un rapprochement du compte courant de l’actionnaire, des dettes éventuelles ou des créances à l’égard de la SCI).
• Permet in fine des économies d’impôts.En résumé, pour une SCI, la tenue de la comptabilité est non seulement obligatoire mais également utile. C’est nécessaire pour tout financement bancaire, pour les déclarations de l’impôt sur la fortune immobilière, pour la détermination du futur impôt sur la plus-value ,pour donner de la substance à la société, pour être en conformité avec les obligations fiscales françaises, pour envisager dans les meilleures conditions, des stratégies fiscales et successorales. Enfin, comment vendre des parts de sa société si on n’en connaît pas la valeur ?

Written by Robert Anthony | Anthony & Cie (Your family office, since 1978) | info@antco.com | www.antco.com

Do you have a property in France or would you like to buy one under the legal status of an SCI (Société Civile Immobilière) as a French fiscal resident or as a non-resident?

Many of you are wondering whether accounting should be held for a French SCI. Here is all you need to know to for an SCI under French domestic tax law.

An SCI is in French a Société Civile Immobilière, which is frequently used as a means to acquire property in France, and is appropriate for both French fiscal residents just as it is for non-residents.

Some foreign and French resident clients contacted us wondering whether accounting should be held for a French SCI. These clients have had different replies from different practitioners.

The purpose of this article is to show the necessity for tax purposes to prepare annual accounts as well as statutory books.

The question of preparing annual accounts for an SCI (Société Civile Immobilière) appears to be clear under French domestic tax law. If accounts and statutory books for an SCI are prepared, the Company has real substance. Any questions from the French tax authorities as to the SCIs real existence are satisfied.

It is essential that the annual accounts are prepared with the filing of appropriate tax declarations. This is necessary to avoid a potential tax demand with further penalties and other consequences. The non-filing of returns can result in an annual tax of 3 percent of the value of the property as well as late interest and fines. There are grounds/arguments from the tax inspector to justify a tax Investigation if they are not prepared.

SCIs are registered companies and must file specific tax forms. According to the French General Tax Code, an SCI must provide the tax authorities with any accounting documents proving the reality of the figures mentioned in the annual tax forms filed by the SCI. Practically this means an income and expenditure account as well as a balance sheet with supporting bookkeeping records and invoices etc.

In case of a tax audit, it is fundamental that the SCI’s annual accounts can prove the substance of the company. In a case law, the tax authorities audited the accounts of an SCI. They tried to prove that the taxpayer had hidden some income. To prove this tax evasion, the tax authorities assessed the taxpayer’s personal income tax liability and revised the income declared in the SCI’s annual accounts.

An SCI’s director’s principal obligation is to present a report to the SCI’s shareholders during the annual general meeting. This details the results of the company. The new wealth tax declaration IFI is also obligatory for a market value assessed over €1,300,000. and should not be overlooked. The accounts will determine the value for IFI purposes.

Accounting of an SCI therefore is very important; this allows associates to keep themselves informed on their respective obligations and to make it easier to bring in a future partner or to sell their companies parts. It also enables the owner to answer any questions from the tax authorities as well as enable future estate planning.

At Anthony & Cie, we strongly recommend to take professional advice. Every case is unique and requires an individual analysis.

Our team of Wealth and Property administrators can coordinate all aspects of your acquisition or investment so that you do not need to worry about the more technical details. We can also advice on cross-border tax matters and more specifically tax issues related to real estate. In the end, it is all about owning your property and enjoying the French life style while we do the worrying for you.

FOCUS – Interest to hold accountancy in a SCI

• Proof of the real income situation as well as filing correctly the tax return.
• Presentation of the annual accounts to the partners: which necessitates preparing a balance sheet and an income statement as well as helping estate planning.
• Buying or selling shares needs a valuation of the shares (this entails reconciling the shareholders current account, any debts, or claims in respect of the SCI) however this could result in tax savings.
It is clear, that accounting in an SCI is not only obligatory but also useful. This is important when financing with a bank, calculating values for wealth tax, looking a future capital gains tax. This gives the ability to the partners to know their financial and fiscal situation making it easier to bring in a partner and to answer any questions from the tax authorities or third parties. There is tapering relief for capital gains tax on selling the property based on the time owned. How do you sell the shares if one does not know their value?

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